Перший етап — знання

Вивчити вимоги Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (Скачати).

Розуміти, які правила діють всередині ОСББ, які функції виконує правління, які – контрольно-ревізійна комісія.
Який порядок прийняття рішень, як впливати на правління та голову правління ОСББ.
Ви повинні бути готові відповісти на будь-які питання сусідів, головне, - чітко розуміти мету створення ОСББ, знати яку користь це принесе всім співвласникам будинку.
Важливо запевнити сусідів: попри всі проблеми, ОСББ – це найкращий спосіб захистити своє майно і підвищити рівень комфорту у будинку.

Другий етап – підготовчий: створення ініціативної групи

Відповідно до вимог Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» необхідно сповістити усіх співвласників будинку про проведення установчих зборів щодо створення ОСББ не пізніше ніж за 14 днів до дати зборів.

Для цього вам потрібно:
Створити ініціативну групу не менше як з трьох власників квартир чи нежитлових приміщень вашого будинку.
Повідомити усіх співвласників про проведення установчих зборів зі створення об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку. Зразок повідомлення (Скачати).
Вести реєстр співвласників, у якому залишать підписи поінформовані про захід співвласники будинку. З ким не вийшло зв`язатися, необхідно сповіщати поштою рекомендованим листом і шляхом оголошення..
Отримати інформацію про усіх співвласників будинку, загальну площу квартир, нежитлових приміщень співвласників будинку (власник квартири/ нежитлового приміщення).

Третій етап – проведення установчих зборів

Установчі збори – офіційний захід, на якому співвласники голосують за чи проти створення ОСББ.
Для ведення зборів вам необхідно обрати голову та секретаря зборів
Підготовити необхідний пакет документів:
Протокол установчих зборів в двох екземплярах (Скачати) .
Статут ОСББ (Скачати).
Надати повноваження представнику Установчих зборів щодо державної реєстрації об‘єднання.

Четвертий етап – державна реєстрація ОСББ

Державна реєстрація ОСББ здійснюється відповідно до Закону України ««Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань».
Державна реєстрація ОСББ проводиться в секторі державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, легалізації громадських формувань Новокаховського управління юстиції за адресою: просп. Дніпровський, 23 каб. 109
Автоматично про зареєстровану юридичну особу інформація потрапляє у міський відділ статистики Головного управління статистики у Херсонській області та Новокаховську об’єднану державну податкову інспекцію.
Наступними кроками є виготовлення печатки (кутового штампу), внесення ОСББ до Реєстру неприбуткових організацій Новокаховською об’єднаною державною податковою інспекцією (вул. Горького, 11а), відкриття рахунку в банку.

П’ятий етап – повідомлення Виконавчого комітету міської ради про створення ОСББ

Представити Виписку з Єдиного державного реєстру про реєстрацію ОСББ, П.І.П. голови правління, телефон, якщо ОСББ створено в новобудові – технічну характеристику будинку.
Інформація необхідна нам для подальшого залучення ОСББ до державних та місцевих програмах, ознайомлення із нормативними та законодавчими актами.
Також зареєстровані ОСББ можуть отримати консультацію з питань ведення господарської діяльності, примірний кошторис ОСББ, ознайомитися із затвердженими для населення тарифами на житлово-комунальні послуги    (відділ комунального господарства виконкому каб.311).

Відділ комунального господарства

Що буде з ЖБК після 1 липня 2016 року? На запитання відповідає експерт Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" Дмитро Левицький.
ПЕРЕДІСТОРІЯ

Як відомо, пункт 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає, що "у разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок". Нагадаю, що один рік після набрання чинності зазначеним законом спливає 1 липня 2016 року. А форм управління стаття 9 того ж таки закону передбачає три:

- самими співвласниками (без створення ОСББ чи обрання управителя)

- управителем багатоквартирного будинку,

- об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (або асоціацією ОСББ)
 

Отже, якщо до 1 липня 2016 року в багатоквартирному будинку не буде створено ОСББ, і не буде прийнято рішення про іншу форму управління (самими співвласниками чи обраним ними управителем), то управління таким будинком здійснюватиме управитель, якого обере орган місцевого самоврядування.

Це, звісно, не позбавляє співвласників права з часом відмовитися від такого управителя (згідно із законом, договір із управителем укладається лише на один рік, із можливою пролонгацією), однак якийсь час пожити з ним доведеться. Найвпевненіше в цій ситуації почуваються співвласники багатоквартирних будинків, що вже створили ОСББ – їм не треба робити жодних "додаткових рухів", щоб уникнути призначеного "згори" управителя. Дивлячись на них, співвласники багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, і собі не переймаються. А даремно. І про це – нижче.

Чи може орган місцевого самоврядування обрати управителя для багатоквартирного будинку, де функціонує житлово-будівельний кооператив (ЖБК)?

Відповідь на озвучене запитання – так, може. І навіть повинен. Річ у тім, що Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" серед форм управління багатоквартирним будинком не згадує ЖБК. Чому так – розглянемо нижче, а зараз іще раз підкреслю, що ЖБК не належить до числа суб'єктів управління багатоквартирним будинком.

Відтак, співвласникам багатоквартирного будинку, в якому діє ЖБК, необхідно до 1 липня 2016 року або створити ОСББ, або прийняти рішення про управління будинком самостійно (безпосередньо співвласниками), або обрати управителя. Якщо цього не буде зроблено, управителя обере орган місцевого самоврядування.

Чи можна обрати ЖБК управителем?

Часто можна почути від співвласників багатоквартирного будинку, де діє ЖБК, таке:

"А ми просто визначимо наш ЖБК управителем. Хіба не можна? " Відповідь – як у відомому фільмі: "Можна. Але отруїшся". Адже згідно зі статтею 1 href="http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/417-19/print1445894354121610">Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" , управитель – це завжди або фізична особа-підприємець, або юридична особа-суб'єкт підприємницької діяльності. Відповідно до статті 3 Господарського кодексу України , підприємництвом є та господарська діяльність, що спрямована на отримання прибутку. Більшість же житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями. Тож, перш ніж отримувати статус управителя, житлово-будівельному кооперативу доведеться відмовитися від свого статусу неприбуткової організації та внести необхідні зміни до статуту – зокрема, прямо передбачити мету отримання прибутку, а також надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а не управління багатоквартирним будинком як власним майном, що передбачає Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186 ).

Чи потрібно це житлово-будівельному кооперативу і чи виправданою є повна перебудова діяльності ЖБК "на підприємницький лад" при формальному збереженні організаційно-правової форми неприбуткової організації – житлово-будівельного кооперативу – дуже сумнівно. Адже для підприємницької діяльності чинне законодавство передбачає інший вид кооперативів – виробничі.

Варто звернути увагу і на таке:

У своєму прагненні "зберегти" ЖБК співвласники багатоквартирного будинку вважають – і помилково – його "своєю" організацією, з якою вони пов'язані статутними (а не договірними, як з управителем) відносинами і в якій вони можуть формувати органи управління. Однак, на сьогодні у більшості випадків такі уявлення є хибними, адже ЖБК в Україні більше не об'єднують (і за визначенням не можуть об'єднувати) співвласників багатоквартирних будинків. І про це – нижче.

Чому ЖБК не представляє співвласників багатоквартирного будинку?

Повернімося до історії житлово-будівельних кооперативів. Згідно з уже згаданим Примірним статутом , метою створення ЖБК було забезпечення його членів (і членів їхніх сімей) житлом через зведення будинку (будинків), його подальшу експлуатацію та управління. Наголошу, що у Примірному статуті (а він на сьогодні є фактично єдиним нормативно-правовим актом, що спеціально регулює правовий статус ЖБК) багатоквартирний будинок згадується остільки, оскільки він є власністю ЖБК як юридичної особи. Нагадаю: окремим членам ЖБК не належали на праві власності ні окремі квартири, ні багатоквартирний будинок у цілому – їм належало лише право володіння і користування квартирами.

Цей самий підхід передбачений і статтею 384 Цивільного кодексу України. Але лише до певного моменту, а саме – до викупу членом ЖБК своєї квартири (іншими словами – до виплати членом ЖБК свого паю). Відповідно до тієї ж статті, "у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником".

А щойно особа стає власником квартири як окремого (!) об'єкта права власності, кооператив втрачає своє – до того моменту "єдине і неподільне" – право власності на багатоквартирний будинок у цілому. З цього моменту відносини власності в багатоквартирному будинку регулюються статтею 382 Цивільного кодексу України та Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку – його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо, і сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник іще не викуплених квартир). А щойно в будинку викуплено останню квартиру – ЖБК втрачає економічну і правову підставу свого існування.

Той факт, що в багатьох багатоквартирних будинках – попри 100% викуплених квартир – дотепер продовжують функціонувати ЖБК, є наслідком лише інерційності мислення співвласників та поблажливості законодавця.

Отже, ми з'ясували, що члени ЖБК, які викупили свої квартири, стають власниками таких квартир і співвласниками багатоквартирного будинку і що сам ЖБК в такому разі теж є лише одним зі співвласників, а не одноособовим власником такого будинку.

Власники квартир, реалізуючи своє право власності, можуть вільно – не питаючи згоди ЖБК – їх відчужувати (продавати, дарувати), заповідати тощо. Відтак, у квартир з'являються нові власники, а в будинку – нові співвласники. Вони не зобов'язані ставати членами житлово-будівельного кооперативу, і – якщо вже дотримуватися положень Примірного статуту – не мають для цього підстав (адже їхня потреба в житлі вже задоволена). І тому в дійсності в багатьох випадках нові власники квартир не вступали до ЖБК. З іншого боку, самі ЖБК також не завжди виключали колишніх власників із числа членів ЖБК. У результаті сьогодні в Україні практично немає жодного ЖБК, в якому би склад членів збігався зі складом співвласників відповідного багатоквартирного будинку. Мені особисто відомі випадки, коли, скажімо, у 100-квартирному будинку і дійсних членів ЖБК залишалася лише одна особа – і та глибоко похилого віку!

Більше того, не існує формальних перешкод навіть для того, щоби новим членом ЖБК стала особа, яка взагалі не є власником квартири в багатоквартирному будинку (натомість у випадку з ОСББ участь в об'єднанні є невід'ємною від права власності на квартиру)

Враховуючи викладене вище, варто визнати, що в ЖБК, у якому склад членів не збігається зі складом співвласників багатоквартирного будинку, статутні органи управління кооперативу не мають права приймати жодних рішень щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку, а рішення загальних зборів членів ЖБК в жодному разі не може замінити собою рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Як створити ОСББ в "будинку ЖБК"?

Український законодавець був і є свідомим усіх вищезгаданих проблемних питань у діяльності ЖБК. І тому передбачив досить м'який і поблажливий до житлово-будівельних кооперативів механізм приведення їхнього правового статусу у відповідність до нових умов економічного і правового життя. А саме – надав можливість реорганізувати (через перетворення) ЖБК в ОСББ і присвятив цьому окрему статтю в Законі України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". На сьогодні велика кількість ЖБК вже скористалася з наданої можливості й реорганізувалася в ОСББ. Так, мій ЖБК був реорганізований в ОСББ ще в далекому 1996 році. Утім, надана законом перспектива з реорганізації ЖБК в ОСББ – це дійсно не обов'язок, а лише можливість. Навіть одна з них. Адже закон, хоч і дозволяє реорганізацію ЖБК в ОСББ, одночасно дозволяє і створити ОСББ в "будинку ЖБК" на загальних підставах, без будь-якої реорганізації кооперативу в об'єднання.

Згідно зі статтею 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" , ОСББ створюється власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, будь-які власники квартир і нежитлових приміщень у будь-якому багатоквартирному будинку мають право об'єднатися в ОСББ у порядку, визначеному вищезазначеним законом. При цьому для закону не має значення, чи існує в будинку ЖБК, чи орган самоорганізації населення (будинковий комітет), чи будь-яке інше об'єднання власників квартир або просто мешканців. Єдине обмеження передбачене статтею 4 того ж Закону : в одному багатоквартирному будинку може бути створене лише одне ОСББ. Наявність же в будинку ЖБК не є перешкодою для створення ОСББ.

Отже, Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає два шляхи створення ОСББ, на вибір співвласників:

1) основний, передбачений статтею 6, для всіх багатоквартирних будинків (незалежно від наявності чи відсутності в них ЖБК) – створення ОСББ "з чистого аркуша", без правонаступництва стосовно будь-яких інших юридичних осіб;

2) додатковий (за бажанням співвласників), передбачений статтею 5, для багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, – передбачає реорганізацію ЖБК в ОСББ.

Кожен із названих способів має свої переваги й недоліки. Розгляньмо їх по порядку.

Створення ОСББ "з чистого аркуша"

У принципі, не потребує спеціальних пояснень. Об'єднання створюється в загальному порядку, як будь-яке інше ОСББ в будь-якому іншому будинку: формується ініціативна група з числа співвласників, скликаються і проводяться установчі збори і реєструється нова юридична особа – ОСББ. Новостворене об'єднання не є правонаступником ЖБК – тим більше, що він продовжує своє функціонування.

Виникає, проте, запитання, як бути з управлінням і утриманням багатоквартирного будинку. Відповідно до статті 12 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку", "управління багатоквартирним будинком здійснює об'єднання через свої органи управління". Іншими словами, будинок перебуває в управлінні ОСББ з моменту створення останнього, без необхідності будь-якої "передачі" будинку в таке управління. У цьому сенсі ЖБК до новоствореного ОСББ є "колишнім балансоутримувачем", про якого йдеться, зокрема, у частинах 18 – 19 статті 6 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" і який зобов'язаний передати об'єднанню технічну документацію на будинок (утім, зауважу, непередання технічної документації не є формальною перешкодою у здійсненні об'єднанням управління багатоквартирним будинком).

Тому добре, якщо між співвласниками є повне порозуміння щодо створення ОСББ паралельно з існуванням ЖБК і правління ЖБК не перешкоджає діяльності ОСББ. У такій ситуації ЖБК і новостворене об'єднання можуть без поспіху переукласти необхідні договори з підрядними організаціями, перевести штатних працівників на роботу з кооперативу в об'єднання, виконати інші необхідні дії. Кооператив же продовжує своє функціонування ще протягом часу, необхідного для того, щоби зібрати борги з боржників і розрахуватися із кредиторами. Після виконання цієї задачі ЖБК можна спокійно ліквідувати в загальному порядку. Утім, можлива і така ситуація, коли правління ЖБК (а з ним, можливо, і частина співвласників) категорично не бажає миритися зі створенням у будинку ОСББ. Це не є перешкодою для діяльності ОСББ і управління ним будинком: адже якщо об'єднання вже було створене й зареєстроване, то логічно припустити, що більшість співвласників все-таки бажали цього й хочуть управляти будинком саме через органи управління ОСББ. Яким чином новоствореному об'єднанню в такій ситуації перейти до практичного виконання своїх статутних цілей (у т. ч. з управління будинком), укласти договори з підрядниками, отримати технічну документацію від ЖБК – не є предметом розгляду в цій статті. Зауважу лише, що в цілому алгоритм дій буде такий самий, як і в ситуації, коли новоствореному ОСББ протистоїть колишній "управитель" чи будь-який інший "балансоутримувач".

Переваги створення ОСББ паралельно з наявним ЖБК такі:

- ОСББ починає діяльність "з чистого аркуша", без боргів, накопичених раніше в ЖБК;• ОСББ може створюватися незалежно від бажання чи небажання та сприяння чи протидії чинного правління ЖБК;

- організаційно процедура створення ОСББ як новоствореної юридичної особи (без правонаступництва) є простішою і зазвичай швидшою, ніж реорганізація ЖБК в ОСББ. Однак такий підхід має і певні недоліки:

- якщо ЖБК як юридична особа має певне майно (наприклад, земельну ділянку), то воно так і залишиться власністю ЖБК (адже ОСББ не є правонаступником); теоретично, таке майно можна буде передати ОСББ в майбутньому – при ліквідації ЖБК;

- якщо правління ЖБК виступає проти створення ОСББ, слід очікувати на його протидію у створенні та діяльності ОСББ.
 

Створення ОСББ шляхом реорганізації (перетворення) ЖБК

Передбачає правонаступництво ОСББ щодо ЖБК і здійснюється з урахуванням особливостей, визначених статтею 5 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку". Так, згадана стаття передбачає, що реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів ЖБК, які з моменту прийняття такого рішення вважаються установчими зборами ОСББ; при цьому саме рішення про реорганізацію загальними зборами ЖБК повинне бути прийняте відповідно до статуту цього ЖБК (!). Сказане означає, що до проведення загальних зборів ЖБК останньому необхідно виконати низку підготовчих дій. Як я вже писав вище, сьогодні рідко коли склад співвласників багатоквартирного будинку збігається зі складом членів ЖБК; часто кількість членів ЖБК є значно меншою за кількість співвласників. Тому, коли відповідно до статтею 5 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку" загальні збори ЖБК у певний момент стануть установчими зборами ОСББ, можуть виникнути такі проблеми:

- не всі співвласники багатоквартирного будинку були членами ЖБК, і тому не всі були запрошені на його загальні збори – а відтак і на установчі збори ОСББ;

- якщо серед членів ЖБК є особи, які вже не є співвласниками багатоквартирного будинку, вони не мають права брати участі в установчих зборах ОСББ
 

Для того, щоб уникнути зазначених проблем та можливих пов'язаних із ними негативних наслідків, рекомендую:• до скликання загальних зборів ЖБК обов'язково переконатися, що серед його членів відсутні особи, які більше не є співвласниками багатоквартирного будинку. Якщо такі є – виключити із членів ЖБК. Якщо для цього необхідно внести зміни до статуту ЖБК (наприклад, передбачити таку підставу як відчуження квартири) – то внести необхідні зміни і потім виключити;• незалежно від того, скільки співвласників багатоквартирного будинку є членами ЖБК, запросити на загальні збори ЖБК усіх співвласників (рекомендованим листом або під розписку, не менш ніж за 14 днів). Співвласники - "не-члени" ЖБК на його загальних зборах до прийняття рішення про реорганізацію будуть у статусі "запрошених"; із моменту прийняття такого рішення – будуть повноцінними учасниками установчих зборів.

Власне процедура реорганізації (шляхом перетворення, адже йдеться про зміну організаційно-правової форми юридичної особи) ЖБК в ОСББ виглядає таким чином:

- Проводяться загальні збори ЖБК – установчі збори ОСББ в порядку, про який ішлося вище. На загальних зборах ЖБК одночасно з рішенням про реорганізацію в ОСББ треба прийняти рішення про створення комісії із реорганізації та визначити строк для заявлення кредиторами своїх вимог до ЖБК (від 2 до 6 місяців – див. статтю 105 Цивільного кодексу України);
- По завершенні строку для пред'явлення вимог кредиторами та задоволення чи відхилення цих вимог комісія з реорганізації складає передавальний акт. Для затвердження цього акту необхідно знову скликати загальні збори ЖБК (див. статтю 107 Цивільного кодексу України);
- Державному реєстратору одночасно подаються два пакети документів (включаючи оригінал або нотаріально засвідчену копію передавального акта): на припинення ЖБК й на створення ОСББ (див. ст. ст. 4 і 17 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань"). Перетворення вважається завершеним з дати державної реєстрації ОСББ.

Враховуючи, що реорганізація ЖБК в ОСББ неможлива без доброї волі ЖБК, а відтак – і його правління (яке повинно скликати загальні збори та виконувати низку інших функцій), для того, щоби створювати ОСББ таким шляхом, необхідно заручитися підтримкою чинного правління ЖБК або ж обрати інше.

Розгляньмо тепер основні переваги й недоліки такого шляху.

Серед переваг:

- майно ЖБК (у т. ч. земельна ділянка, службові квартири, якщо такі були у власності ЖБК, кошти на банківському рахунку) перейдуть до ОСББ;• відсутнє підґрунтя для потенційних конфліктів між "паралельними" ОСББ і ЖБК в одному будинку.

Головний недолік:

- процедура реорганізації складна і тривала в часі.

Дотепер я не торкнувся ще одного питання – як бути ЖБК, у яких окремі квартири ще не викуплені? Моя рекомендація в такому разі – створювати ОСББ "із чистого аркуша" і зберегти ЖБК у складі тих членів, хто ще не викупив свої квартири. У новоствореному ОСББ такий ЖБК буде одним зі співвласників багатоквартирного будинку (як власник квартир, які залишилися в його власності).

Ось так загалом виглядає ситуація з ЖБК на сьогодні. Сподіваюся, я зумів донести до шановних читачів ту думку, що навіть при наявності в будинку ЖБК без ОСББ не обійтися. А от яким чином створювати ОСББ – "з чистого аркуша" чи шляхом перетворення ЖБК – співвласникам у кожному багатоквартирному будинку слід вирішувати самим, виходячи з конкретних обставин у їхньому будинку.

Проект USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні"

– Чи можна до існуючого ОСББ приєднати ще будинки? .

Можна, але це мають бути будинки, розташовані поруч, у яких спільні мережі, прибудинкова територія. Якщо є існуюче ОСББ, і співвласники іншого будинку хочуть до нього приєднатися, вони скликають загальні збори, оформляють рішення про приєднання до існуючого ОСББ, а існуюче ОСББ приймає рішення про їх прийом. Потім із протоколом загальних зборів та статутними документами голова правління ОСББ йде до сектору державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, аби внести зміни до статутних документів: змінюється кількість учасників ОСББ та адреси, через кому може бути прописана адреса іншого будинку.
 

– А якщо будинки не поруч, але мешканці хочуть запросити до себе голову ОСББ, який вже працює в іншому будинку?   

У цьому випадку мешканці мають створити ОСББ, вибрати голову правління зі свого будинку. А вже потім запросити голову правління іншого ОСББ, якого вони хочуть бачити в себе, і укласти з ним договір як з управителем. Так вимагає новий закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках». До того ж цей закон вимагає, щоб управитель був приватною особою-підприємцем.
 

– Якщо в будинку створене ОСББ, чи зобов’язане воно саме утримувати дитячий майданчик у дворі?

Якщо це майданчик конкретного ОСББ, звичайно, воно його утримує.   Але зазвичай дитячий майданчик спільний для декількох будинків, і поки що немає розмежування територій, тож і утримувати його мають спільно.
 

- Які податки сплачує ОСББ?

ОСББ як неприбуткова організація звільняється від сплати податків. Якщо ОСББ наймає власний штат працівників, воно здійснює всі передбачені діючим законодавствам відрахування з заробітної плати своїх працівників.
 

- Хто представляє в ОСББ неприватизовані квартири?

Неприватизовані квартири представляє їх власник, тобто міська рада чи уповноважена юридична особа.
 

- Як може бути використана плата за оренду приміщень, що є спільною власністю співвласників будинку?

Кошти, отримані від передачі в оренду елементів спільної власності, повинні використовуватись на утримання та експлуатацію будинку, формування ремонтного фонду. Вони не можуть бути розподілені між членами ОСББ, інакше ОСББ втратить право на статус неприбуткової організації.
 

- Щодо оподаткування податком на прибуток отриманих доходів неприбутковими організаціями.

Отже, якщо неприбуткова організація отримує доходи від діяльності, яка не пов’язана із статутною (у т. ч. здійснює продаж основних засобів) та не використовує їх для фінансування видатків на утримання такої неприбуткової організації, реалізації мети (цілей, завдань) та напрямів діяльності, визначених її установчими документами, то така неприбуткова організація відповідно до пп. 133.4.3 п. 133.4 ст. 133 ПКУ зобов’язана подати у термін, визначений для місячного податкового (звітного) періоду, звіт про використання доходів (прибутків) неприбуткової організації за період з початку року по останній день місяця, в якому вчинено таке порушення, та зазначити суму самостійно нарахованого податкового зобов’язання з податку на прибуток. При цьому податкове зобов’язання розраховується, виходячи із суми операції нецільового використання коштів. Така неприбуткова організація виключається контролюючим органом з Реєстру неприбуткових установ та організацій.
звідси:
 

- Хто повинен виконати капітальний ремонт будинку?

Співвласники зобов’язані забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку (підпункт 2 пункту 1 статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку).
 

- Чи повинен власник квартири чи нежитлового приміщення сплачувати внески в ОСББ, якщо він ними не користується ?

Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком ( пункту 3 статті 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку).
 

- Чи можливо власникам житлових або нежитлових приміщень не бути членом ОСББ, в будинку де створено ОСББ?

Поняття "членство в ОСББ" Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» не передбачено, усі співвласники багатоквартирного будинку є учасниками об’єднання з моменту його створення і мають рівні права.
 

- Хто встановлює тарифи на утримання будинку і прибудинкової території в ОСББ?

ОСББ не є виробником або виконавцем житлово-комунальних послуг, відповідно до Закону України «Про житлово-комунальні послуги», тож воно не надає і не виробляє цих послуг, а отже, і не формує тарифів на послуги, які б підлягали встановленню.
ОСББ рішенням загальних зборів визначає розмір внеску на утримання будинку та прибудинкової території та розмір внесків на капітальний ремонт будинку.
ОСББ, які самостійно (власними силами та/або з залученням на договірній основі інших юридичних та фізичних осіб) забезпечують утримання будинку і прибудинкової території, при визначенні розміру внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території мають виходити з розміру витрат на утримання будинку і прибудинкової території, передбачених кошторисом ОСББ, який відповідно до ст. 10 Закону про ОСББ затверджується загальними зборами. При визначенні складу витрат на утримання будинку і прибудинкової території, які включаються до кошторису ОСББ, слід керуватися Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій (наказ Держжитлокомунгоспу від 17.05.2005 року №76).
Отже,   визначений загальними зборами ОСББ розмір внесків (платежів) на утримання будинку і прибудинкової території не потребує затвердження чи погодження органами державної влади чи місцевого самоврядування.
 

- Чи будуть власники (наймачі) квартир отримувати пільги та субсидії, якщо в будинку створять ОСББ?

Чинне законодавство України не ставить право громадян на отримання пільг та субсидій на комунальні послуги та послуги з управління будинком залежність від того, проживають громадяни у будинку, де створено ОСББ, чи у будинку, де воно не створено, сплачуються відповідні витрати безпосередньо виконавцям житлово-комунальних послуг чи   ОСББ.
 

- Чи потрібно ОСББ приймати на баланс багатоквартирний будинок?

Закон України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" не передбачає передачі будинку з балансу ЖЕКу на баланс ОСББ. Але, водночас, він передбачає "списання" будинку з балансу ЖЕКу.   Списання будинку з балансу ЖЕКу здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 20.04.2016 №301 «Про затвердження Порядку списання з балансу багатоквартирних будинків»
 

- Що буде з ЖЕКом після 01 липня 2016 року?

ЖЕК на загальних підставах буде приймати участь в конкурсі на управління тими багатоквартирними будинками – співвласники, яких до зазначеної дати самі не визначаться з формою управління.


Відділ комунального господарства
виконавчого комітету

Після реєстрації ОСББ необхідно звернутися до:
1. КП ЖЕУ – для отримання технічної документації, повідомлення про початок своєї фінансової діяльності та укладання договору на перехідний період.
2. Податкової інспекції – для реєстрації ОСББ, як неприбуткової організації.
3. Замовити печатку.
4. Банківської установи – для відкриття рахунку ОСББ.
5. УПСЗН – для повідомлення номеру рахунку ОСББ для перерахування пільг та субсидій.
6. КП "Міський водоканал" - для укладання договору на поливання прибудинкової території.
7. РЕЗ і ЕМ – для укладання договору на постачання електроенергії для місць загального користування.
8. Спеціалізованої організації з обслуговування ліфтового господарства – для укладання договору на обслуговування.
9. Спеціалізованої організації, яка здійснює перевірку і прочищення димових та вентиляційних каналів – для укладання договору на перевірку димових та вентиляційних каналів (копія Акту перевірки подається до ПАТ "Херсонгаз" для забезпечення газопостачання будинку).


Відділ комунального господарства

Одне з нагальних питань, із яким стикаються співвласники багатоквартирного будинку, котрі вирішили створити ОСББ, — порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові. У статті розгляньмо найтиповіші ситуації, які можуть викликати складнощі під час реалізації процедури голосування на зборах

Для тих, хто все ще перебуває в роздумах стосовно доцільності створення ОСББ, не стикався із процедурою голосування на практиці й ознайомлюється із цією темою вперше, розпочнімо з того, що з’ясуймо загальні принципи підрахунку голосів, які передбачені законодавцем.

Для цього слід звернутися до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), ч. 7 ст. 6 та ч. 12 ст. 10 якого визначено: за загальним правилом кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Реалізувати запропонований законодавцем механізм голосування на практиці можна в декілька способів, серед яких найзручнішими є такі:

1. Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку розглядати як максимальну кількість голосів, котрі співвласники зможуть віддати на зборах.
Приклад
Якщо загальна площа квартир і нежитлових приміщень будинку дорівнює 2000 метрів квадратних, одноосібний власник квартири площею 50 метрів квадратних володітиме 50 голосами, одноосібному власникові квартири площею 80 метрів квадратних належатиме 80 голосів тощо. Відповідно, за звичайних умов (якщо загальними зборами не буде встановлено іншого порядку прийняття рішень) рішення вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосують співвласники, котрі в сукупності володіють приміщеннями в будинку, загальна площа яких перевищує 1000 квадратних метрів.

2. Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку прирівняти до 100% голосів співвласників.
Приклад
Якщо загальна площа квартир і нежитлових приміщень будинку становитиме 2000 метрів квадратних, одноосібний власник квартири площею 50 метрів квадратних володітиме 2,5% голосів, одноосібному власникові квартири площею 80 метрів квадратних належатиме 4% голосів тощо.

На замітку Поряд із загальним порядком голосування законодавець виокремив виняткову ситуацію. Так, ч. 8 ст. 6 та ч. 12 ст. 10 Закону про ОСББ передбачено: якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Відповідна норма унеможливлює ситуацію, за якої власники приміщень, площа котрих перевищує половину від загальної, мали б можливість управляти будинком одноосібно. Адже саме так могло б бути в разі, якби голоси розподілялися пропорційно розмірам житла (або нежитлової нерухомості) і при цьому мешканці будинку не відступали б від положень Закону про ОСББ у частині визначення кількості голосів, необхідної для прийняття рішень на загальних зборах.

Загалом передбачений Законом про ОСББ порядок визначення кількості голосів є цілком логічним, доступним для розуміння та, що важливо, справедливим. Водночас коли справа доходить безпосередньо до голосування, стає очевидним: прописаний законодавцем механізм надає відповіді геть не на всі запитання, котрі можуть постати у співвласників на практиці…

Як ділити право голосу, якщо співвласників однієї квартири декілька

Найпоширеніша ситуація, із якою можна стикнутися під час прийняття рішень на зборах, — квартира чи нежитлове приміщення належить декільком особам на праві спільної власності. Тож з’ясуймо, як слід підраховувати голоси в такому разі.
Одразу ж зазначимо: стверджувати, що законодавець упустив такий варіант із поля зору, було б несправедливо. Зокрема, ч. 3 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417) передбачено: якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності. Інакше кажучи, Закон № 417 відсилає нас до загальних положень цивільного законодавства.Згідно із ч. 2 ст. 355 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), спільна власність буває двох видів: спільна часткова та спільна сумісна. Власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (ч. 1 ст. 356 ЦКУ). Якщо об’єкт нерухомості належить декільком особам на праві спільної часткової власності, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають міститися відомості про розмір частки в праві спільної власності кожного зі співвласників. Володіючи відповідною інформацією, розрахувати кількість голосів, які належать кожному зі співвласників квартири (нежитлового приміщення), нескладно.

Приклад
Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи із частками в праві спільної власності розміром 1/3 та 2/3, кожному зі співвласників житла належатиме кількість голосів, пропорційна 20 та 40 квадратним метрам площі відповідно.
Зауважимо: на практиці багатьох співвласників, які володіють нерухомістю на праві спільної часткової власності, цікавить, чи може власник однієї із часток голосувати на зборах без згоди власника іншої частки? Та чи можуть співвласники одного приміщення віддати голоси за протилежні рішення?Постають подібні запитання передусім у контексті ч. 1 ст. 358 ЦКУ, якою передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Формулювання цієї норми справді може збити з пантелику та наштовхнути на думку, що реалізувати власне право голосу на загальних зборах один із власників без згоди іншого не в змозі. Утім це не зовсім так. Якщо звернутися до загальних положень про право власності, зокрема, ст. 319 ЦКУ, то бачимо, що:
власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд;
власник має право вчиняти щодо власного майна будь-які дії, які не суперечать закону;
усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав;
власник не може використовувати право власності на шкоду, зокрема, правам, свободам і гідності громадян.
Звісно, режим спільної часткової власності обмежує кожного зі співвласників, однак загальні засади лишаються непорушними: жоден із власників спільного приміщення не може обмежити іншого в реалізації власних законних прав. У разі якщо власник однієї із часток у будь-який спосіб перешкоджатиме іншому власникові вільно віддавати свій голос на загальних зборах, це може бути розцінене як зловживання правом у розумінні ст. 13 ЦКУ.
Отже, беручи до уваги викладене:
1) кожен із власників приміщення може голосувати без згоди іншого;2) рішення співвласників з одного й того самого питання можуть бути різними.
Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (ч. 1 ст. 368 ЦКУ). Оскільки частка в праві спільної власності кожного з власників об’єкта нерухомості цього разу невідома, розпорядитися кількістю голосів, що припадають на одну квартиру (нежитлове приміщення), можна лише, так би мовити, у комплексі.

Приклад
Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи без визначення часток у праві спільної власності, під час голосування вся кількість голосів, пропорційна площі квартири, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, не можна віддати частину голосів за рішення, а частину — проти.
Напроти результату голосування («за», «проти», «утримався») можуть стояти прізвища та підписи всіх співвласників, що володіють приміщенням на праві спільної сумісної власності (звісно, у разі їх присутності на загальних зборах), а можуть — лише одного з них. В останньому випадку статутом або будь-яким іншим внутрішнім документом ОСББ доцільно передбачити:
обов’язок того зі співвласників, хто безпосередньо віддає голос, надавати документ довільної форми з підтвердженням, що під час голосування враховуватиметься думка інших власників відповідного приміщення,
або
обов’язок тих співвласників, які не голосують безпосередньо, надавати заяву з підтвердженням повноважень іншого співвласника віддавати голос на загальних зборах від імені всіх власників приміщення.
Зазначені документи можуть надаватись або під час кожних загальних зборів, або мати багаторазовий характер.Говорячи про спільну сумісну власність, не можемо лишити поза увагою один із найпоширеніших випадків, коли йдеться про приміщення, що належить подружжю. Так, згідно із ч. 3 ст. 368 ЦКУ, майно, набуте подружжям за час перебування в шлюбі, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. Схожу норму містить також ч. 1 ст. 60 Сімейного кодексу України (далі — СКУ). Однак сам лише факт перебування осіб у шлюбі не є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про належність нерухомості на праві спільної сумісної власності. Тож, у разі якщо, наприклад, стороною договору купівлі-продажу квартири є лише один із подружжя, власником житла згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно значитиметься тільки одна особа. У зв’язку із цим постає запитання: чи може той із подружжя, хто не має документального підтвердження права власності на приміщення, голосувати на загальних зборах?З одного боку, відповідне право така особа має в силу закону, адже, згідно з наведеними вище нормами ЦКУ та СКУ, є одним із власників. Водночас, щоб допустити її до голосування, має бути достовірно встановлено, що: по-перше, приміщення багатоквартирного будинку придбавалося саме під час шлюбу(тобто, щонайменше, має бути пред’явлене свідоцтво про шлюб, аби зіставити дату укладання шлюбу з датою набуття права власності на нерухомість); по-друге, а це значно складніше, необхідно встановити, чи не є відповідна нерухомість особистою приватною власністю дружини або чоловіка в розумінні ч. 1 ст. 57 СКУ.
Окрім того, формою Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженою наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203, передбачено, що в Протоколі має бути зазначено документ, який підтверджує право власності на квартиру/нежитлове приміщення. Зважаючи на те що в ситуації, котра розглядається, будь-який документ, у якому б той із подружжя, про якого не містяться відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, значився б власником, відсутній, із реалізацією відповідної вимоги на практиці виникнуть складнощі.
Беручи до уваги викладене, радимо в документі, у якому будуть врегульовані питання щодо порядку голосування, закріпити: у разі якщо власником приміщення згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно є лише один із подружжя, другий може голосувати на загальних зборах тільки в порядку представництва (наприклад, за довіреністю).

Як голосувати в разі, якщо власником квартири є дитина

Іще одним доволі поширеним питанням, яке нерідко постає у співвласників, є таке питання: як має здійснюватися голосування в разі, якщо власником квартири (одноосібним або частки в праві спільної власності) є дитина?Зважаючи на те що Закон про ОСББ не містить спеціальних застережень щодо цього, керуватися варто загальними правилами щодо визначення дієздатності фізичних осіб. Так, згідно із ч. 1 ст. 34 ЦКУ, повну цивільну дієздатність має фізична особа, котра досягла 18-ти років. До досягнення повноліття законними представниками своїх малолітніх і неповнолітніх дітей є батьки (усиновлювачі) (ч. 1 ст. 242 ЦКУ). Отже, за загальним правилом, саме вони повинні віддавати голос за дитину. Підтвердити свої повноваження батьки можуть, пред’явивши свідоцтво про народження дитини та будь-який документ, що посвідчує їх (батьків) особу, або ж паспорт із відміткою про дитину.Звісно, трапляються ситуації, коли законні представники дитини з різних причин не можуть узяти участі в голосуванні (наприклад, приміщення передали в користування, а самі проживають в іншому місці): у такому разі батьками може бути видана довіреність іншій особі (орендареві, сусіду тощо). Однак зауважте: у тексті довіреності має бути зафіксовано факт батьківства, тобто підставу, на якій батьки володіли правом, що було передане. Окремо наголосимо: керуючись ч. 1 ст. 141 СКУ, мати й батько мають рівні права й обов’язки щодо дитини, незалежно від того, чи перебували вони в шлюбі між собою. Таким чином, віддати голос за дитину може будь-хто з батьків. Водночас ч. 7 ст. 177 СКУ встановлено, що батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними. Отже, за загальним правилом, рішення, що приймаєтся під час голосування на зборах ОСББ, має бути узгодженим обома батьками. Чи повинна відповідна згода бути надана в письмовому вигляді? Законодавство такої вимоги не містить. Однак, аби уникнути можливих непорозумінь, радимо врегулювати це питання аналогічно до ситуації з голосуванням одних зі співвласників приміщення, що належить на праві спільної сумісної власності декільком особам. Також слід зважати на те, що, оскільки безпосереднім суб’єктом права власності є одна особа — дитина, уся кількість голосів, пропорційна площі, власником якої вона є, повинна бути віддана одночасно. Тобто,наприклад, якщо думки батьків не збігаються, проголосувати частиною голосів «за», а частиною голосів «проти» — не можна.

Чи існує альтернатива законодавчому порядку визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові

Очевидно, що запропонований у ч. 7 ст. 6 Закону про ОСББ механізм розподілу голосів, згідно з яким кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну належній йому площі приміщення, найточніше здатен урахувати інтереси кожного зі співвласників багатоквартирного будинку. Однак, не бажаючи щоразу на загальних зборах управлятися в арифметиці, сумуючи розміри площ, якою володіють кожен, хто проголосував під час прийняття рішення, доволі поширеним серед співвласників є питання щодо можливості запровадити власний спосіб розподілу й підрахунку голосів. На етапі створення ОСББ, на жаль, законодавець не лишив поля для маневру. Тож урахуйте те, що, скликаючи установчі збори, слід подбати, аби була наявна повна й достовірна інформація про загальну площу всіх квартир і нежитлових приміщень, а також про всіх власників і розмір належної їм площі об’єктів нерухомості. Для цього власникам приміщень у багатоквартирному будинку на установчих зборах слід пред’явити інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чи правовстановлюючі документи, як-от: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо. Утім є й гарна новина. Так, ч. 13 ст. 10 Закону про ОСББ передбачено, що статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. На практиці співвласники охоче користуються наданою їм можливістю та найчастіше обумовлюють у статуті порядок підрахунку голосів за принципом:
«1 квартира = 1 голос».
Безперечно, розподіл голосів у такий спосіб є найпростішим. Утім слід узяти до уваги: якщо квартира належить декільком особам на праві спільної часткової власності, під час голосування кожна з таких осіб зможе розпорядитися лише частиною голосу, пропорційною частці житла, власником якої вона є. Так, якщо особа володіє половиною житла, на загальних зборах вона може віддати лише 1/2 голосу.
Нерідко співвласники в схожих випадках визначають «відповідального»: особу із числа власників квартири, що голосуватиме на зборах «за всіх». У зв’язку із цим звернімо увагу на таке. Фактично ситуація, коли один зі співвласників квартири (нежитлового приміщення) віддає на зборах голос за інших співвласників, є втіленням класичних відносин представництва. Водночас ч. 1 ст. 1 Закону про ОСББ чітко визначено: представник співвласника — фізична чи юридична особа, котра на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника. Під договором у такому разі традиційно (однак не виключно) мається на увазі договір доручення, на підставі якого видається довіреність.
Згідно із ч. 5 ст. 245 ЦКУ, довіреність на право участі й голосування на загальних зборах, видана фізичною особою, посвідчується в порядку, визначеному законодавством.
На практиці до посвідчення довіреностей у нотаріальному порядку співвласники вдаються неохоче, здебільшого звертаючись із такою метою до голови правління ОСББ. У зв’язку із цим вважаємо за потрібнезастерегти: у разі якщо з якихось причин результати голосування будуть оскаржені в судовому порядку, служителі Феміди можуть мати заперечення проти такого способу посвідчення довіреностей. Так, наприклад, Апеляційний суд міста Києва ухвалою від 01.03.2016 р. у справі № 760/27672/15-ц визнав обґрунтованим і лишив без змін рішення Солом’янського районного суду міста Києва від 12.10.2015 р. у справі № 760/27672/14-ц. В останньому суд дійшов висновку, що довіреності, посвідчені виконуючим обов’язки голови правління ОСББ, не відповідають формі, визначеній чинним законодавством1. Так само виступив проти посвідчення довіреності головою правління ОСББ Артемівський міськрайонний суд Донецької області в рішенні від 31.03.2016 р. у справі № 219/2524/16-ц. Щоправда, в останньому випадку аргументацією на користь позиції суду послугував, зокрема, той факт, що згідно зі статутом відповідного ОСББ посвідчення довіреності не належить до повноважень голови його правління. Тож радимо включати відповідне застереження до установчих документів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків.
1 Заради справедливості зауважимо: на момент спірного голосування діяла дещо інша редакція ч. 5 ст. 245 ЦКУ, а сааме «Довіреність на право участі та голосування на загальних зборах може посвідчуватися реєстратором, депозитарієм, зберігачем, нотаріусом та іншими посадовими особами, котрі вчиняють нотаріальні дії, чи в іншому порядку, передбаченому законодавством».
Однак, зважаючи на аргументацію судів, котра звелася до твердження, що законодавством не передбачений спеціальний порядок посвідчення довіреностей на голосування на загальних зборах ОСББ (котрий відсутній і тепер), небезпідставно припускаємо, що нині окремі суди можуть зайняти аналогічну позицію.
Водночас зауважте: як висновується із ч. 2 ст. 245 ЦКУ, у разі якщо довіреність видаватиметься співвласником у порядку передоручення, її нотаріального посвідчення в будь-якому разі не уникнути (незалежно від положень статуту ОСББ).
Іще один спосіб, до якого можуть вдатися співвласники, котрі бажають спростити порядок підрахунку голосів, і за якого в разі належності приміщення декільком особам на праві спільної часткової власності не буде необхідності ділити голос, що припадає на квартиру, на частини або ж оформлювати довіреність із метою надання можливості одному з власників квартири віддати «цілий» голос за всіх, — передбачити в статуті голосування за принципом:
«1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності».

Приклад
Якщо багатоквартирний будинок складається зі 100 квартир, 20 із яких мають по 2 власники, максимальна кількість голосів, які зможуть бути віддані на загальних зборах, становитиме 120.
Обидві з названих вище альтернатив запропонованому законодавцем принципу голосування мають право на життя. Однак, перш ніж скористатися будь-якою з них, радимо зайвий раз пересвідчитися, чи не мають щодо цього заперечень ті співвласники, котрі володіють нерухомістю, площа якої значною мірою перевищує площу приміщень, належних іншим співвласникам будинку. Особливо актуальним це застереження є в разі надання переваги голосуванню за принципом:
«1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності».
Нагадаємо: визначення кількості належних співвласникам голосів саме в такий спосіб законодавець передбачив у разі, якщо квартирами та/або нежитловими приміщеннями, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, володітиме одна особа. Однак якщо в останньому випадку таке застереження було вимушеним (обумовленим необхідністю недопущення можливості одноосібного управління будинком), то за умови обрання такого принципу розподілу голосів добровільно, усе ж слід зважати на таке. Фактично співвласник, що володітиме, скажімо, третиною всіх квартир будинку, зможе впливати на рішення щодо управління будинку тією ж мірою, що і власник однокімнатного житла. І, відповідно, якщо на голосування виноситимуться питання, прийняття рішень із яких пов’язане з витратами коштів пропорційно розмірам належній на праві власності нерухомості, власники значних площ можуть опинитися у вельми невигідному становищі. Отже, під час прийняття рішення щодо закріплення в статуті ОСББ оптимального для співвласників способу голосування, справедливим буде всі ці нюанси роз’яснити.
Замість висновку
Процедура голосування на загальних зборах — основний механізм прийняття найважливіших рішень із питань діяльності ОСББ. У зв’язку із цим особливо важливо якомога детальніше врегулювати статутом усі питання та нюанси, котрі можуть виникнути під час реалізації відповідної процедури. А ще краще — додатково розробити спеціальне положення.
Окрім закріплення принципу, за яким між співвласниками розподілятиметься кількість голосів, важливо передбачити вичерпний перелік документів, які мають подавати співвласники чи їх представники під час голосування на підтвердження своїх повноважень (у т.ч. з урахуванням порад, наданих у матеріалі, за належності приміщень на праві власності декільком особам спільно чи дітям). У разі якщо співвласники все ж вирішать не відходити від прописаного законодавцем механізму підрахунку голосів, доцільно також зафіксувати площу приміщень, належних кожному зі співвласників (аби щоразу не пред’являти підтвердних документів), а також кількість відсотків, що відповідають належній кожному зі співвласників площі, якщо розмір загальної площі приміщень будинку буде прирівняно до 100% голосів. Водночас доцільно зобов’язати співвласників своєчасно інформувати правління ОСББ (шляхом пред’явлення правовстановлюючих документів) про всі зміни, пов’язані з перерозподілом належних співвласникам голосів.


Влада ІВАНОВА,
юрист газети «Інтерактивна бухгалтерія»

З метою якісної підготовки житлового фонду міста до роботи в осінньо-зимовий період 2016/17 року та забезпечення сталої роботи приладів індивідуального опалення квартир, рекомендуємо до початку опалювального сезону забезпечити виконання робіт і підписання Паспортів готовності житлових будинків до роботи в опалювальний період 2016/17 року та Актів обстеження внутрішніх та зовнішніх електромереж будинків міського житлового фонду, в яких відсутнє централізоване теплопостачання на 2016/17 рр.

Скачати

Акт обстеження внутрішніх та зовнішніх електромереж будинків міського жилого фонду, в яких відсутнє централізоване теплопостачання на 2016-2017рр

Паспорт готовності до роботи в опалювальний період 2016-2017 року будинку № ___по вул. (просп., пров.) _____________


Виконавчий комітет міської ради

Відділ комунального господарства

На підставі ст.4.7 «Правил благоустрою території міста Нова Каховка», об’єднання співвласників багатоквартирних будинків та житлово-будівельні кооперативи повинні здійснювати прибирання та благоустрій територій своїх домоволодінь, внутрішньоквартальних та дворових територій, тротуарів, розташованих вздовж житлових будинків.
Прилеглою територією до домоволодінь усіх форм власності визначені тротуари, газони та проїжджа частина вулиць до осьової лінії.
На загальноміських вулицях прилеглою вважається територія до бордюру тротуару (включаючи тротуар).
На територіях проводиться весь комплекс робіт, спрямований на наведення чистоти і порядку, а саме ( ст.5.1 ):
- щоденне прибирання;
- поливання газонів, квітників, зелених насаджень;
- відновлення зелених насаджень, а також видалення дерев, які виросли самосівом;
- своєчасне прибирання листя в період його опадання і складування на відведені для цього ділянки або міське сміттєзвалище.
- проведення снігоочистки, сколювання льоду, посипка піском;
- освітлення територій в нічний час.

Н а г а д у є м о:
Правила містять загальнообов’язкові на території міської ради норми, за порушення яких передбачена відповідальність згідно з Кодексом України про адміністративні правопорушення ( ст.152 )
Порушення норм і правил у сфері благоустрою населених пунктів, правил благоустрою територій населених пунктів - тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від двадцяти до вісімдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб, громадян - суб’єктів підприємницької діяльності - від п’ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.


Відділ комунального господарства

Відділом комунального господарства Новокаховської міської ради було проведено повторне обстеження стану утримання прилеглих територій ОСББ та ЖБК. В ході перевірки встановлено, що санітарне очищення територій проводиться частково, лише біля під’їздів та на газонах прилеглої до будинків території. Гілки обрізаних дерев залишаються неприбраними тривалий час, наприклад, біля будинків ОСББ по вул. Миколи Букіна 34 та 42, вул. Затишна 3, мешканці яких помилково покладають це на обов’язки комунальних підприємств міста.
Прибудинкову територію до тротуару вздовж загальноміських вулиць взагалі не вважають за необхідне впорядковувати більшість ОСББ та ЖБК. Особливо це стосується співвласників будинків, розташованих вздовж   вулиці Довженка, проспектів Перемоги та Дніпровський.
Крім цього співвласники ОСББ відмовляються проводити впорядкування спільних внутрішньоквартальних територій через небажання вважати їх часткою своєї прилеглої території. Спільні зелені зони дворів також залишаються неприбраними від сміття та сухого листя, дитячі та спортивні майданчики чекають загальних суботників свідомих батьків. Така сумна картина спостерігалась на території між будинками № 36 та 34; № 16 та 12 по вул. Букіна, та на дитячому майданчику біля будинку по вулиці Букіна, 36а. Проте чистота біля під’їздів саме цих будинків є показовою для всіх Новокаховських ОСББ. Слід також відмітити наведений порядок домоволодінь ОСББ за адресами:
Букіна, 2, 4, 6а, 8, 52, 54, 54а, 64а, 68, 70б
Першотравнева, 2, 25а, 33
Перемоги, 12, 12а, 12б
Піонерська, 29, 42, 44
Французька, 1а, 1, 3, 5, 7, 9, 11
Дніпровський, 3, 9, 13, 53, 73
Дружби, 3, 11, 13, 27, 33, 47, 49, 49а
Історична, 7, 46, 48
Новоселівська, 3, 13, 15
Соборна, 22, 23, 53, 55, 57
Затишна, 4
Історична, 7, 16, 27, 29, 46, 48
Пушкіна, 2 та інші.
В подальшому перевірки стану утримання прилеглих територій проводитимуться щомісяця. Результати обстежень будуть розміщуватись на офіційному сайті міста Нова Каховка із попередженнями подальшого оформлення протоколів про адміністративне правопорушення за невиконання «Правил благоустрою території міста Нова Каховка» ( ст.152 Кодексу України про адміністративні правопорушення – накладення штрафу на громадян від двадцяти до вісімдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб, громадян - суб’єктів підприємницької діяльності - від п’ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян).

Звертаємо увагу голів ОСББ та ЖБК на те, що на прибудинкових територіях необхідно проводити щоденне прибирання, а в зимовий час - прибирання снігу, сколювання льоду та посипання піском тротуарів.


Відділ комунального господарства

Статтю 15 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» доповнено наступними вимогами:   
- рішення уповноваженого органу управління юридичної особи, що подається для державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в Єдиному державному реєстрі, викладається у письмовій формі, прошивається, пронумеровується та підписується засновниками (учасниками), уповноваженими ними особами або головою та секретарем загальних зборів (у разі прийняття такого рішення загальними зборами). Справжність підписів на такому рішенні нотаріально засвідчується, крім випадків, передбачених законом.
- рішення про припинення юридичної особи має містити відомості про персональний склад комісії з припинення (комісії з реорганізації, ліквідаційної комісії), її голову або ліквідатора, реєстраційні номери облікових карток платників податків або серію та номер паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті про право здійснювати платежі за серією та номером паспорта), про порядок та строк заявлення кредиторами своїх вимог.

Кабінет Міністрів України постановою від 28 грудня 2016 року №1022 затвердив Порядок визначення граничного розміру витрат на оплату послуги з управління багатоквартирним будинком, витрат на управління багатоквартирним будинком (далі Порядок), виходячи з якого надаються субсидії населенню.
Згідно з цією постановою граничний розмір витрат визначається за формулою:   

де Вгрн - граничний розмір витрат, гривень за 1 кв. метр;
ЗПмін - законодавчо встановлений розмір мінімальної заробітної плати на відповідну дату, гривень;
0,1 - коефіцієнт середнього по Україні розміру витрат домогосподарств на утримання житла;
48,87 - середній розмір загальної площі житла на одне домогосподарство одержувачів субсидій у багатоквартирних будинках, кв. метрів.
Граничний розмір витрат збільшується на величину податку на додану вартість або єдиного податку при наданні послуги з управління багатоквартирним будинком управителями, які є платниками відповідного податку.
Субсидії для відшкодування витрат на оплату послуги з управління багатоквартирним будинком надаються виходячи з розміру ціни на послугу з управління багатоквартирним будинком для відповідного будинку, але не більше граничного розміру витрат, визначеного відповідно до вимог   Порядку.
Громадянам, які проживають в багатоквартирних будинках та гуртожитках, в яких створено об’єднання співвласників, у багатоквартирних будинках кооперативів, субсидії для відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком надаються виходячи з внесків/платежів на управління багатоквартирним будинком, але не більше граничного розміру витрат, визначеного відповідно до Порядку.
Об’єднання співвласників, кооператив повідомляють структурному підрозділу з питань соціального захисту населення про розмір внесків/платежів на управління багатоквартирним будинком протягом місяця з дня проведення загальних зборів, на яких прийнято рішення про затвердження розміру внесків/платежів на управління багатоквартирним будинком.


Відділ комунального господарства

Електропередавальні організації не мають права вимагати від ОСББ заміну своїх засобів обліку (лист НКРЕКП). НКРЕКП підготувало роз’яснення. щодо планової заміна розрахункових засобів обліку електричної енергії. Електропередавальної організації повинні здійснювати заміну засобів обліку електричної енергії за власний рахунок.
З листом можна ознайомитись за посиланням.

Відділ комунального господарства

Рішенням виконавчого комітету Новокаховської міської ради від 24.01.217 року № 44 «Про делегування посадовим особам права складання протоколів про адміністративні правопорушення» головам ОССБ надано право складання протоколів про адміністративні правопорушення за статтею 150 «Порушення правил користування жилими будинками і жилими приміщеннями» Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Згідно п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, які затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572: «Співвласники житлового будинку, гуртожитку зобов’язані забезпечувати належне утримання, експлуатацію, реконструкцію, реставрацію, поточний і капітальний ремонт, технічне переоснащення спільного майна житлового будинку, гуртожитку пропорційно до частки співвласника на умовах співфінансування».
Надаємо приклад складання протоколу про адміністративні правопорушення за порушення п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків.

Приклад складання протоколу про адміністративне правопорушення 

Скачати архів